ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจทั่วโลกที่มีความไม่แน่นอน ตลาดหุ้นมีความผันผวน และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง ทำให้ปี 2563 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับนักลงทุนในการหาผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุนสินทรัพย์ต่างๆ หนึ่งในทางเลือกที่หลายคนพูดถึงและมองว่าน่าสนใจคือ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” และ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) ทีเอ็มบีและธนาคารธนชาต จึงได้จัดกิจกรรม “TMB | Thanachart Investment Talk LIVE เจาะลึกกองทุนอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง”โดยมี วิน พรหมแพทย์, CFA ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) พรินซิเพิล จำกัด และ ศรายุทธ แก้วเกษ เจ้าหน้าที่บริหาร บริหารความเชี่ยวชาญด้านการลงทุน ทีเอ็มบี ร่วมกันวิเคราะห์แบบเจาะลึก

3 เทรนด์อสังหาฯ เด่น ในยุค New Normal
อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 และเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวเช่นกัน แต่ในการลงทุนไม่ควรมองแบบเหมารวม เพราะลักษณะการประกอบธุรกิจมีความแตกต่างกัน จึงได้รับผลกระทบไม่เท่ากัน ซึ่งท่ามกลางสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเช่นนี้ มองว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์และเติบโตสอดรับไปกับการเปลี่ยนแปลงสู่ชีวิตวิถีใหม่ (New Normal) มี 3 ประเภท คือ (1) ศูนย์กระจายสินค้า (Distribution Center) หรือ ศูนย์โลจิสติกส์ (Logistics Center) เติบโตเร็วมากควบคู่ไปกับการซื้อขายสินค้าออนไลน์ หรือ
อี-คอมเมิร์ซ โดยเฉพาะช่วงลดการเดินทางและประชาชนทำงานที่บ้าน มีการสั่งสินค้าผ่านออนไลน์จำนวนมาก จึงมีความต้องการตึกเก็บสินค้าเพื่อรอการกระจาย ทำให้อสังหาฯ ประเภทนี้ไม่ได้รับผลกระทบ (2) อาคารสำหรับเก็บข้อมูล (Data Center) เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ ยิ่งช่วงโควิดมีการใช้ข้อมูลมากขึ้น ถือว่ามาแรงมาก และ (3) ออฟฟิศเกี่ยวกับเทคโนโลยี โดยพบว่าบริษัทด้านเทคโนโลยีมีแนวโน้มเติบโตรวดเร็วมาก การรับพนักงานเพิ่มทำให้ต้องขยายออฟฟิศเพิ่มด้วย ซึ่งอสังหาฯ ทั้งสามกลุ่มนี้มีโอกาสเติบโตในครึ่งปีหลัง

ราคาผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แม้ฟื้นตัวช้า แต่ยังรับปันผลสูงกว่าดอกเบี้ย
หลายปีที่ผ่านมา กอง REIT โดยเฉพาะ Global REIT เป็นดาวเด่นของการลงทุน เพราะให้ผลตอบแทนชนะตราสารหนี้ หุ้น และทองคำ แต่ในครึ่งแรกของปีนี้อาจดูเป็นรองลงมา ด้วยราคาที่ตกลงมาและฟื้นตัวช้ากว่าหุ้นโลก ซึ่งมองว่าน่าจะเป็นแค่ภาวะชั่วคราว โดยเฉพาะกอง REIT ไทยและสิงคโปร์ เห็นได้ชัดว่าราคาฟื้นเร็วกว่าของโลก และจากการสำรวจของพรินซิเพิลก็พบว่า อสังหาฯ แต่ละกลุ่มได้รับผลกระทบจากโควิดไม่เท่ากัน โดยกลุ่มโรงแรมและค้าปลีกกระทบหนักมาก ราคาปรับลงแรง ฟื้นตัวช้า ขณะที่กลุ่ม Logistics Center กระทบไม่มาก ราคาปรับลงเพียงเล็กน้อย ส่วนกลุ่ม Data Center ราคาปรับขึ้น สะท้อนว่ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบเลย และยังได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของคนที่มาใช้เทคโนโลยีมากขึ้นในช่วงโควิด

โอกาสการลงทุนในกอง REIT ยังมีอยู่ ขณะนี้ราคายังไม่แพงเกินไป เพราะได้ฟื้นตัวผ่านจุดแย่ที่สุดไปแล้ว ถึงแม้จะฟื้นน้อยกว่าราคาหุ้น แต่ก็ยังให้ปันผลสูงกว่าดอกเบี้ย และตราบใดที่ดอกเบี้ยต่ำนานๆ ความต้องการที่จะหาสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยต้องเกิดขึ้นแน่นอน ทำให้อีกไม่นานคงมีเงินไหลเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ทั้ง 3 กลุ่ม ที่แทบไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด และเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัว

ส่วนการจ่ายปันผลนั้น จะเห็นว่า REIT ปันผลค่อนข้างสูงเฉลี่ย 4-7% ขณะที่ดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเพียง 0.4-0.5% หรือ บางประเทศดอกเบี้ยติดลบไปแล้ว จึงทำให้ส่วนต่างระหว่างปันผลและดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงมาก จึงคาดหวังได้ว่าปันผลจะสูงกว่าดอกเบี้ยหลายเท่า มองว่าการลงทุนใน REIT จะเป็นโอกาสที่นักลงทุนจะได้รับปันผลสูงในช่วงที่ดอกเบี้ยทั่วโลกยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ

ชูกองทุน PRINCIPAL iPROP ตอบโจทย์ช่วยกระจายความเสี่ยง
กอง REIT เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่จะช่วยกระจายความเสี่ยงในการลงทุน จากการปันผลอย่างสม่ำเสมอ แต่การลงทุนมีความเสี่ยงต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ ซึ่งทีเอ็มบีและธนชาตได้คัดสรร “กองทุนพรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม ฟันด์” (PRINCIPAL iPROP) ที่โดดเด่นด้วยผลการดำเนินงานดีสม่ำเสมอได้รับการจัดอันดับสี่ดาว จากมอร์นิ่งสตาร์ สามารถจ่ายปันผลเฉลี่ยสูงกว่า 5% ต่อปี ในช่วงปี 2014-2019 โดยมุ่งเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดี มีรายได้ค่าเช่ามั่นคงในเอเชีย-แปซิฟิก และเน้นการเยี่ยมชมโครงการเพื่อเลือกลงทุนแบบ Bottom Up Stock Selection สร้างรายได้สม่ำเสมอ

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์เหมาะกับการลงทุนระยะยาว เหมือนการซื้อตึกให้เช่า เพื่อรอรับค่าเช่าเป็นรายได้ประจำ ระหว่างการลงทุนไม่ต้องสนใจว่าราคาตึกจะเป็นอย่างไร แค่ลงทุนและรอค่าเช่าระยะยาว ตอบโจทย์นักลงทุนที่มองหา Passive Income ซึ่งกอง PRINCIPAL iPROP ทำผลงานได้ดีกว่าตลาดมาต่อเนื่อง จ่ายปันผลสม่ำเสมอทุกไตรมาส ปีนี้รายได้อาจลดลงบ้าง แต่การบริหารกองทุนเน้นเรื่องการระมัดระวัง ทำให้ผันผวนน้อยกว่าตลาด มีการลงทุนสินทรัพย์ไปทั่วโลก ให้น้ำหนักกับกลุ่มโลจิสติกส์ ดาต้าเซ็นเตอร์ และอินฟราสตรัคเจอร์ โดยมีสัญญาเช่าระยะยาว มีความมั่นคง ทำให้ได้รับผลกระทบไม่มาก เชื่อว่าในปีนี้ปันผลจะสูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลแน่นอน แม้ในระยะสั้นนี้การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจจะมีความผันผวนตามตลาดหุ้น แต่มองว่าการปรับลงเป็นจังหวะซื้อของดีราคาถูก